Woning kopen in 2025?

Dit moet je weten.

 

=         NHG grens in 2025 omhoog

Vanaf 1 januari 2025 gaat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verder omhoog. Huizenkopers kunnen dan voor een woning tot een maximale koopsom (of marktwaarde van) € 450.000 een lening met NHG krijgen. Wil je direct gaan verduurzamen? Dan ligt het maximale hypotheekbedrag op € 477.000. Je mag dan 6 procent extra lenen, maar het extra bedrag mag alleen besteed worden aan energiebesparende voorzieningen. In 2024 waren de grensbedragen iets lager, namelijk € 435.000 en € 461.000.

• Vrijstelling overdrachtsbelasting

Ook de vrijstelling van de overdrachtsbelasting in 2025. In het nieuwe jaar hoeven kopers tot 35 jaar geen overdrachtsbelasting te betalen als de verkoopprijs van hun huis onder de 525.000 ligt. Dat is een bescheiden verhoging ten opzichte van dit jaar. In 2024 geldt de vrijstelling nog tot € 510.000.

Voor de vrijstelling gelden komend jaar dezelfde voorwaarden als nu al het geval is. Dat betekent dat de kopers jonger zijn dan 35 jaar en niet eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling. Voldoet slechts een van de kopers aan deze voorwaarden? Dan betaalt degene die niet aan de normen voldoet overdrachtsbelasting over zijn of haar deel van de aankoop.

• Meer hypotheek voor alleenstaanden

Om alleenstaanden een beetje op weg te helpen op de huizenmarkt veranderden begin 2024 de hypotheekregels voor single kopers. Naast het bedrag dat zij op basis van hun inkomen mogen verwonen, krijgen ze in 2024 € 16.000 extra aan maximale hypotheek. Voorwaarde is wel dat het bruto jaarinkomen minimaal € 28.000 bedraagt.

Deze ‘alleenstaandenbonus’ (alleenstaandenverruiming) blijft in 2025 bestaan en wordt zelfs iets hoger. Het bedrag is geïndexeerd en wordt per 1 januari € 17.000.

• Energielabel blijft bepalend voor de maximale hypotheek

Net als in 2024 blijft in 2025 het energielabel van een woning een belangrijke rol spelen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Een woning met een goed energielabel heeft lagere energiekosten en is beter voor het milieu. Daarom kun je meer lenen als je een energiezuinig huis koopt. De extra bedragen die je kunt lenen blijven hetzelfde als in 2024:

 

 

Deze regel maakt het aantrekkelijker om een energiezuinige woning te kopen of je huidige woning te verduurzamen. Hierdoor kunnen huiseigenaren hun woning tegen een hogere prijs verkopen, omdat kopers meer kunnen lenen voor huizen met een goed energielabel. Een goed energielabel is dus niet alleen voordelig voor de koper, maar ook voor de verkoper.

Het verduurzamen van een woning kan op verschillende manieren, zoals door betere isolatie, het plaatsen van zonnepanelen, of het installeren van een warmtepomp. Deze maatregelen kunnen ervoor zorgen dat je huis een beter energielabel krijgt, waardoor je meer kunt lenen en je energiekosten lager worden. Dit is niet alleen voordelig voor je maandlasten, maar maakt je huis ook aantrekkelijker voor toekomstige kopers.

• Studieschuld weegt (iets) zwaarder mee

De wijzigingen rondom het meewegen van de studieschuld waren al groot nieuws. Mensen met een studieschuld kunnen volgend jaar inderdaad minder lenen dan in 2024. Dat komt doordat de zogenaamde bruteringsfactor in 2025 verhoogd wordt. De bruteringsfactor houdt in dat de DUO last die de klant betaalt (fictief) wordt verhoogd. De ophoging is afhankelijk is van de hypotheekrente die de klant gaat betalen. Hoe hoger de rente hoe hoger de DUO toetslast. Stel dat een klant een DUO maandlast heeft van € 60 en de brutering nu uitkomt op 1,20, dan telt de schuld voor € 72 mee als verplichting in de berekening van de maximale maandlast en de bijbehorende maximale hypotheek. Als de brutering omhoog gaat naar 1,25, dan telt de schuld voor € 75 mee, waardoor de klant minder kan lenen voor zijn hypotheek. 

Maar gelukkig voor alle oud-studenten met een schuld bij DUO, valt het in veel gevallen mee. Een berekening laat zien dat tweeverdieners met beiden een gemiddelde studieschuld van
€ 25.000 en een gezamenlijk jaarinkomen van € 90.000 in het nieuwe jaar ongeveer € 2.600 minder maximale hypotheek kunnen krijgen.

• Loonsverhoging weegt zwaarder mee

Een (CAO-)loonsverhoging heeft in 2025 een grotere impact op je maximale hypotheek. Huishoudens met een inkomensstijging kunnen meer lenen, terwijl huishoudens met een inkomen boven de €60.000 zonder loonsverhoging juist minder kunnen lenen in vergelijking met 2024.