Verkopen uit erfenis

"Ik zat met veel vragen toen ik het huis van mijn ouders ging verkopen..." Wat moet je allemaal weten over verkopen uit erfenis?

 

 

Hoe weet ik zeker of ik recht heb op het huis?

Je hebt recht op een huis uit een erfenis als je erfgenaam bent van de overleden eigenaar van de woning. Of je erfgenaam bent, staat in een testament of in de wet. Bij het Centraal Testamenten Register gaat de notaris voor je na of er een testament is. Als er geen testament is, geldt de wet. De notaris legt je graag uit wie erfgenaam is volgens de wet. En wat het betekent om erfgenaam te zijn.

Wat is een verklaring van erfrecht en wanneer heb ik deze nodig?

De notaris verklaart in een verklaring van erfrecht akte dat hij heeft gecontroleerd wie is overleden, of de overledene een testament had, en zo ja, wie er in dat testament als erfgenamen zijn aangewezen. Bovendien verklaart de notaris eventueel wie gemachtigd is om de erfenis van de overledene af te wikkelen. Met deze verklaring kun je als erfgenamen aantonen dat je recht heeft op de bezittingen van de overledene. De erfrecht verklaring is dus noodzakelijk om toegang te krijgen tot de rekeningen van de overledene of om papieren te wijzigen die op naam van de overledene staan. Om over de bankrekeningen te kunnen beschikken is een minder uitgebreide volmacht vereist dan om bijvoorbeeld het huis van de overledene te verkopen en vervolgens te leveren.   

Zorg ervoor dat je een uitgebreide volmacht krijgt. Door bijvoorbeeld het opnemen van de volgende bepaling: “gevolmachtigde mag namens de volmachtverleners goederen, waaronder registergoederen, verkopen en leveren op de wijze, onder de voorwaarden en tegen de prijzen, die de gevolmachtigde raadzaam zal achten” voorkom je elke onduidelijkheid op dit punt en zul je mogen verkopen én leveren, zodat een mogelijke boete van 10% van de koopsom als je een koopovereenkomst sluit, voorkomen zal worden.

Let op: Je zult begrijpen dat de gevolmachtigde hiermee wel veel vrijheid krijgt. De andere erfgenamen moeten zich hier uiteraard wel bewust van zijn.

Hoe weet ik wat de woning waard is?

Voor de verkoop van het huis is natuurlijk een officiële taxatie het beste. Dan gaat het om de marktwaarde van de woning. Maar voor de erfbelasting heb je geen taxatie nodig. Dan moet je namelijk uitgaan van de WOZ-waarde van het vorige jaar. Is de WOZ-waarde volgens jou te hoog, dan moet je een nieuwe WOZ-beschikking aanvragen bij de gemeente waar het huis staat. Zorg dat je dit snel doet. Dan wordt de erfbelasting berekend over de lagere WOZ-waarde. Zijn er meer erfgenamen en wil je de waarde weten om de hoogte van je erfdeel te bepalen? Dan moet je samen met de andere erfgenamen beslissen hoe de waarde wordt bepaald. Soms staat hierover trouwens iets in het testament.

Wat als de erfgenamen het niet eens worden?

Het komt vaak voor dat erfgenamen het niet eens kunnen worden over de waarde van de woning. Of over wat er in het koopcontract moet staan. Het wordt dan moeilijk om de woning te verkopen. Dit is natuurlijk vervelend voor alle erfgenamen. Want niet alleen kun je dan heel lang wachten op je erfdeel. Je zult ook veel langer de woningkosten moeten doorbetalen.  Wil je echt snel van het huis af, dan kun je overwegen de dwarsliggende erfgenaam uit te kopen. Komen jullie er echt niet uit, dan zal de rechter uitkomst moeten bieden.

Moet ik de erfbelasting betalen voordat het huis is verkocht?

Het duurt wel even voor je van de Belastingdienst een aanslag krijgt voor de erfbelasting. Meestal krijg je die pas een paar maanden na je aangifte. Maar als je die aanslag eenmaal hebt, moet je die binnen zes weken betalen. Oók als het huis nog niet is verkocht. En als je een huis erft gaat het vaak meteen om een flinke aanslag. Heb je het geld niet voorhanden, dan kun je de Belastingdienst vragen om uitstel of een betalingsregeling. Niet betalen is echt geen optie. Want dat kan uiteindelijk zelfs leiden tot een gedwongen verkoop, waarbij de opbrengst natuurlijk een stuk lager ligt dan als je het huis zelf verkoopt.

Wat als blijkt dat ik helemaal niet mag verkopen?

Soms is nog niet goed uitgezocht wie het huis uit de erfenis nou eigenlijk mag verkopen. Want ook al ben je erfgenaam, dan betekent dat nog niet dat jij altijd degene bent die mag verkopen. Mag je het huis niet verkopen en doe je het toch, dan kan het huis vaak niet geleverd worden. Met andere woorden: de zaak gaat niet door. Als verkoper blijf je dan in gebreke. De koper krijgt dan namelijk geen huis. Grote kans dat je in dat geval 10% boete moet betalen aan de koper. En die 10% boete moet je helemaal zelf betalen. Die geldt namelijk alleen voor degene die het koopcontract heeft getekend. Vraag daarom altijd de notaris om advies. Dan weet je zeker of je erfgenaam bent, wat je rechten en plichten zijn en wat je allemaal moet regelen.

Huis erven na overlijden: hoe zit het met de belasting?

Hoewel je het ouderlijk huis waarschijnlijk zo snel mogelijk na het overlijden van je ouders probeert te verkopen, lukt dit in de praktijk niet altijd zo snel als je wilt. De tijd tikt echter door en vroeg of laat moet je onvermijdelijk belasting betalen over de woning. Dat moet uiterlijk binnen 8 maanden na overlijden en in de regel ontvang je na circa 12 maanden een aanslag.

Ben je er voor die tijd niet in geslaagd het huis te verkopen, dan kan het ophoesten van dit bedrag een probleem zijn. Omdat dit soort situaties in de praktijk vaker voorkomen, is het mogelijk om hiervoor bij de Belastingdienst uitstel aan te vragen. Bij een aanslag beneden de € 50.000 mag je rekenen op één jaar uitstel, maar daarboven heb je aanvullend een bankgarantie of hypotheekrecht nodig.

Heb jij niet gekozen voor een beneficiaire aanvaarding en heb je te maken met een hypothecaire geldlening? Dan is het niet mogelijk de hypotheekrente af te trekken, omdat het huis niet als eigen woning kan worden aangemerkt. Tegelijkertijd wordt het erven van een woning door de Belastingdienst ook niet als verkrijging gezien, waardoor je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen.

Huis verkopen met behulp van makelaar

Nu je weet hoe een en ander juridisch en fiscaal in elkaar steekt, is het goed om aandacht te besteden aan datgene waar het jou uiteindelijk om te doen is: het verkopen van de woning. Bij de verkoop van een ouderlijk huis komt veel kijken, niet in het minst doordat de woning niet altijd in de beste staat van onderhoud verkeert en de opbrengst over meerdere erfgenamen verdeeld moet worden.

Advies van een specialist is in dit kader dan ook onmisbaar. Een ervaren makelaar kan je niet alleen precies vertellen hoe je jouw ouderlijk huis het beste kunt verkopen, maar ook met welke zaken je rekening moet houden vóór, tijdens en na de uiteindelijk verkoop. Zo komen jij en je familie niet voor onverwachte verrassingen te staan en weet je altijd waar je aan toe bent.

Bij House to Sell staan we heel graag direct voor je klaar om je hierbij te helpen. Een erfernis gaat vaak gepaard met een moeilijke tijd en veel geregel. Wij nemen van harte je zorgen uit handen. Neem vrijblijvend contact met ons op.