Kopen of verkopen onder de WOZ-waarde, kan dat?

Jaarlijks ontvangen huiseigenaren de WOZ-waarde van de gemeente. Daarin staat waarschijnlijk dat je woning in waarde is gestegen. Klinkt positief! Maar dat je als gevolg daarvan ook meer belasting moet betalen. Da’s dan weer jammer. De WOZ-waarde heeft niet alleen invloed op de belastingen, maar ook als je wilt gaan verkopen komt de WOZ-waarde ook om de hoek kijken.

De basisregel is dat je je woning niet onder de WOZ-waarde verkoopt. De belastingdienst kijkt mee met alle woningverkopen en het verkopen onder de WOZ-waarde wordt gezien als een schenking.

Met de huidige prijzen op de woningmarkt komt het vaak voor dat de koopsom hoger ligt dan de WOZ-waarde. Maar met gedateerde woningen (in de volksmond ook wel ‘kluswoningen’ genoemd) kan het wel eens anders uitpakken. We komen hier zo op terug, laten we bij het begin beginnen.

Wat is de WOZ-waarde?

WOZ staat voor ‘Waardering Onroerende Zaken’.

Elke woningbezitter ontvangt de WOZ-waarde jaarlijks op een WOZ-beschikking. Op basis van je WOZ-waarde bepaalt de gemeente hoeveel belasting je moet betalen.

Bijvoorbeeld voor het eigenwoningforfait.

Hoe bepaalt de gemeente de WOZ-waarde?

Voor het bepalen van de WOZ-waarde baseert de gemeente zich op diverse factoren, waaronder:

• De ligging van de woning
• Woonoppervlakte
• Perceeloppervlakte
• Verkoopprijzen van huizen in de buurt

Voor het berekenen van de WOZ-waarde doet de gemeente een taxatie van een aantal woningen die vergelijkbaar zijn met die van jou. Niet elke woning in Nederland wordt van binnen en buiten geïnspecteerd. Voor de taxatie wordt een selectie gemaakt van een paar woningen bij jou in de straat of in de buurt die representatief zouden zijn. Een steekproef dus!

Daarna doet de taxateur een grove schatting van de WOZ-waarde van jouw woning. Bijvoorbeeld kijkend naar verschillen in ligging en naar het aantal vierkante meter van je woning.

Maar wie zegt dat het huis bij jou op de hoek precies gelijk is qua staat en waarde als jouw woning?

Als bewijs voor de WOZ-waarde wordt een taxatieverslag opgesteld. Vaak wordt dit bijgevoegd bij de WOZ-beschikking. Als dat niet zo is, kun je het verslag apart bij de gemeente opvragen.

Hoe weet je of je WOZ-waarde klopt?

Omdat alleen steekproefsgewijs woningen worden getaxeerd, is de kans groot dat er bij jou geen taxateur van de gemeente is langs geweest.

Er bestaat dan een kans dat je werkelijke WOZ-waarde niet klopt met die in de brief.

Hoe je daarachter komt? Dat kun je vrij eenvoudig zelf checken. Het zelf berekenen van de WOZ-waarde is geen ingewikkelde klus. Als je maar weet waar je moet zijn. Hieronder drie manieren waarmee je daar zelf mee aan de slag kunt gaan:

1. WOZ-waardeloket

De simpelste manier is je WOZ-waarde checken bij het WOZ-waardeloket. Dat is een site van de Rijksoverheid waar je gratis je WOZ-waarde kunt inzien. Net als de WOZ-waarde van je buren trouwens (weer eens wat anders dan via Funda naar binnen kijken!).

Tenminste, dat kan alleen als jouw gemeente inderdaad aan dit loket meedoet. Op Waarderingskamer kun je checken of dat voor jouw gemeente geldt.

2. Check bij het Kadaster

Er zijn nog meer manieren om je WOZ-waarde te checken. Als je officiële informatie zoekt, dan moet je daarvoor bij het Kadaster zijn. Kost je € 2,40, maar dan krijg je wel een overzicht van de verkoopprijs van alle huizen die de afgelopen vijf jaar in jouw postcodegebied zijn verkocht. Dat geeft je een goed beeld van de actuele huizenprijzen.

3. Aankoopprijs rond de peildatum

Heb je je woning rond de peildatum gekocht? En heb je sindsdien geen grootse verbouwingen gehad? En was je woning ook geen kluswoning die je zelf volledig hebt opgeknapt? Dan zal je WOZ-waarde waarschijnlijk min of meer gelijk zijn aan de prijs die je voor je woning hebt betaald. In dat geval is de koopsom in je koopcontract waarschijnlijk een goede leidraad voor je WOZ-waarde.

Wanneer klopt de waarde -waarschijnlijk- niet?

Zijn er in jouw omgeving veel woningen verkocht en zijn de nieuwe eigenaren gaan verbouwen? En woon jij nog in je huis zoals het al jaren is? Dan is het zinvol om kritisch te kijken naar de WOZ-waarde van jouw woning. De waarde van de omringende woningen zal door de nieuwe badkamers en keukens, de isolaties, zonnepanelen en aangelegde tuinen hoger zijn dan jouw woning in originele staat. Door de manier waarop waardes worden bepaald voor de WOZ-waarde, kan het zijn dat jouw WOZ-waarde sneller stijgt.

Dit kan parten spelen bij de verkoop. Wordt jouw fijne huis straks gezien als een gedateerde woning, dan zal de koper er minder voor willen betalen. Is de WOZ-waarde erg hoog, dan kun je in principe niet onder deze waarde verkopen terwijl potentiële kopers niet zoveel voor je huis willen betalen.

Verkopen onder de WOZ-waarde

Verkoopt u uw woning voor een lagere prijs dan de waarde economisch verkeer? Dan kan er sprake zijn van een (belaste) schenking. Als de koper een willekeurige derde is, ziet de Belastingdienst dit niet snel zo. Maar bij transacties tussen familieleden vermoedt de Belastingdienst sneller een bevoordelingsbedoeling.

Wanneer is de verkoop van een woning deels een schenking? Om een schenking aan te nemen, voldoe je aan drie voorwaarden:

- je wordt verarmd

- je wederpartij wordt verrijkt

- er is een bevoordelingsbedoeling

Voor bepaalde vermogensbestanddelen (waaronder de woning) geldt in de Successiewet (Sw) een bijzonder waarderingsvoorschrift. Voor het bepalen van de omvang van de schenking gaat de Sw daarom uit van de WOZ-waarde.

Een voorbeeld

Je verkoopt je woning voor 200.000 euro. De waarde in het economisch verkeer (getaxeerde waarde) is 230.000 euro. De WOZ-waarde is 250.000 euro.

Stap 1: is er sprake van een schenking?

Niet bij elke verkoop voor een lagere prijs dan de getaxeerde waarde is er sprake van een schenking. Je huis staat misschien al heel lang te koop of je zit met twee woningen en bent bereid om genoegen te nemen met een lagere koopprijs. In beide situaties ontbreekt een bevoordelingsbedoeling en is er dus geen sprake van een schenking.

Ligt de koopsom lager dan de WOZ-waarde: in dit geval betaal je overdrachtsbelasting over de WOZ-waarde van de woning en niet over de koopsom.

Let op:

Volgens de wet ben je overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer van een woning. De waarde in het economisch verkeer moet je zien als de hoogste prijs die je kunt krijgen als je de onroerende zaak aanbiedt op de vrije markt. De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de waarde in het economisch verkeer of de koopsom indien deze hoger is. Zo staat het in de wet. Een manier om de waarde in het economisch verkeer te bepalen is een onafhankelijke taxatie. Indien er onder de WOZ-waarde wordt verkocht, dan kan het zijn dat middels een taxatie moet worden vastgesteld of dit reëel is. De koper moet dan de woning laten taxeren.

Stap 2: als er sprake is van een schenking, hoe groot is deze dan?

Is de schenking 30.000 euro (het verschil tussen de getaxeerde waarde en de verkoopprijs) of 50.000 euro (het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs)? Voor de schenkbelasting is de waarde van de woning de WOZ-waarde. Dus over de 50.000 euro wordt schenkbelasting geheven. Bij het verkopen onder de WOZ-waarde aan een kind of kleinkind is het raadzaam een financieel adviseur de situatie te laten voorrekenen. Er zijn mogelijkheden om deze ‘schenking’ keurig te regelen.

Conclusie is dat een hoge WOZ-waarde voordelen heeft en nadelen. Bij een gedateerde woning is het advies om goed op te letten hoe de waarde tot stand is gekomen en welke woningen zijn gebruikt in het vergelijk. Teken bezwaar aan bij een te hoge WOZ-waarde.

Wil je graag dat wij contact met je opnemen over de waarde van jouw huis? Klik hier voor het contactformulier.  We denken graag met je mee!